行业追踪(2023.5.27-2023.6.2)
青岛新政的信号意义——需求继续托底
6月1日,青岛市住房和城乡建设局联合相关部门发布楼市新政,内容涉及优化限售年限、放宽首付比例、推进城市更新等。本次青岛楼市新政中关键政策指向需求侧***,旨在支持刚性、改善型住房需求,盘活存量市场等。其中“限贷限售”放松、房票试点较为关键:
降首付:青岛作为能级较高的限购城市,限贷政策的继续宽松或能对二线城市形成示范效应,年内其他基本面表现较弱的城市具备跟进调整的空间,调整路径或倾向于高能级城市非限购区域限贷、限购、限售的定向松绑。房票试点:结合已推行房票安置的城市基本面走势,青岛房票试点短期或能起到局部***需求,拉动基本面回升的作用。我们认为,未来更多二线城市可能加入推动城市更新、房票安置的队列,以加速局部库存去化,同时若房票已推行城市的房票安置执行范围也存在扩大的可能。
哪些城市具有跟进放松的可能?
4-5月青岛基本面回落较块。23年1-5月,青岛商品房累计销售面积同比+18.91%,二线城市整体同比+10.64%,全国同比+6%,青岛楼市表现优于全国及二线平均;5月单月,青岛商品房销售面积同比+1%,二线城市整体同比+11%,全国60城同比+8%,青岛楼市表现已弱于全国及二线平均,基本面回落速度偏快。横向维度看,23年4月后,全国销售增速再度进入弱增长区间,此特征在能级较低的城市格外凸显,青岛是4、5月销售同比增速降幅降大的城市之一。同时考虑22年4-5月的疫情低基数影响,同比数据虽仍处正区间但急需实施举措以抑制基本面继续走弱,在此背景下,青岛楼市利好政策出台。纵向维度看,一线城市中,深圳前5月累计销售面积同比增速弱于青岛;典型二线城市中,济南、武汉等前5月累计销售面积同比增速弱于青岛。5月单月,惠州、嘉兴等单月销售同比低于青岛。2022年,二线城市中已有较多进行过首套房首付比例的调整或“认房认贷”标准的优化。但若基本面表现仍较乏力,我们认为上述城市具备更强的需求侧***政策推行动力、政策力度具备扩大空间。
基本面降速或推动行业进入新政策窗口期
3月以来政策出台频次下滑。自23年3月以来,全国各地政策出台频次有所下滑,4、5月政策频次明显低于22年同期,各地政策多聚焦在优化公积金政策、发放购房补贴等内容;其中,二、三线城市政策出台节奏放缓,部分热点城市有调控力度加大迹象。以上或与前3月基本面呈现复苏态势、前期市场或对局部热度回升过快有一定担忧有关。但从4-5月销售表现看,基本面复苏步伐开始放缓,去年年末挤压需求已基本释放,叠加房企拿地减少、数据边际减弱或对推盘节奏形成负向反馈,单月销售继续回落。我们认为,基本面表现与政策之间具备相互作用,政策是打破地产“销售-投资开工”负反馈、呵护市场预期、确保经济稳定的前提,基本面对政策的响应程度也会影响政策力度。故若地产基本面出现超预期下滑,政策需求托底的必要性和可能性均在提升,未来需求侧宽松路径可能包括:首付比例、房贷利率、限购限售、存量市场。
5月新房销售同比增加8.14%,二手房销售同比增加55.01%
新房市场本周成交486万平,月度同比+8.14%,相较上月下降8.92pct;累计库存12,309万平,一线、二线去化加速,三线及以下速度持平。二手房市场本周成交191万平,月度同比+55.01%,相较上月下降0.45pct。土地市场5月22日~28日成交建面2311万平,滚动12周同比4.69%;成交总额416亿元,滚动12周同比12.29%;全国平均溢价率5.4%,滚动12周同比+1.68pct。
本周申万房地产指数+2.65%,较上周提升6.13pct,涨幅排名5/31,领先沪深300指数2.37pct。H股方面,本周香港房地产指数+1.28%,较上周提升4.24pct,涨幅排序4/11,领先恒生指数0.19pct;克而瑞内房股领先指数为3.43%,较上周提升9.80pct。
投资建议:我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先,认知差存在于地产基本面,但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断;其次,剪刀差存在于基本面与板块行情之间,即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益,建议重点关注:我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团,选股思路围绕以下4个维度:①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化,具体包括:1)二手房中介标的,建议关注我爱我家、贝壳-W;2)行业销售复苏,建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团;3)优质民企信用修复,建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团;4)区域竞争格局优化,建议关注天地源、滨江集团、华发股份。
风险提示:1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性;2)信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险;3)宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。