来源：每日经济新闻
8月31日晚，“金九银十”前夜，近年罕见的超预期利好终于落地——首付比例、存量房贷利率双双下降。
8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房***利率有关事项的通知》。
《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》规定：统一全国商业性个人住房***最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商业性个人住房***最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；同时，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限***市场报价利率（LPR）加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
《关于降低存量首套住房***利率有关事项的通知》规定，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房***的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放***置换存量首套住房商业性个人住房***。新发放***的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在***市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原***发放时所在城市首套住房商业性个人住房***利率政策下限。
每经记者在一个300多人的买房群看到，有人转发了利好政策，但群友反应平平，“都散了”，“啥也没有”。
“上海细则没落地，银行细则没出来，让***飞一会儿吧。”21世纪不动产店东李小忆对每经记者说。
存量房贷能省多少钱？首付降低能释放多少购买力？
30年少还30万
提前还贷已经历时一年有余，不少当时高利率***买房的人，已经动用了各种手段提前还贷。
“我的利率超过5.8%，今年果断提前还了。”章亭（化名）告诉每经记者，“今年年初的时候（利率）也降了一点点，但还是很高。”
不过，她2022年提出申请，直到今年年初才顺利还完。她暗示说：“现在经营贷利率只有3.25%-3.45%，相差不止2个点。”
中原地产首席分析师张大伟分析指出：“存量房贷的购房者，特别是动辄5%-6%高息的购房者，很可能房贷能降低100个基点以上，但具体依然需要购房者与银行协商。”
记者注意到，“提前还款”将被进一步严管。央行、国家金融监督管理总局昨晚也同步发出通知，对借款人申请经营性***和个人消费***等***的用途进行穿透式实质性审核。对存在协助借款人利用经营性***和个人消费***等违规置换存量商业性个人住房***行为的中介机构，一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。
根据张大伟的测算，大部分存量房贷发生时最低下限是4.65%，最高6%左右购房，如果按照100万元***、30年期，月供有望从5995元每月降低到5156元左右，下调840元左右，30年一共能少还30万元。
究竟哪些购房需求能被激活？
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，“由于首套房商贷利率下限去年5月已降至5年期以上LPR-20BP，但二套房始终保持5年期以上LPR+60BP，此次政策执行后，相当于对二套房商贷利率下调40个基点，有助于降低二套房购房成本，推动改善性住房需求释放。”
业内人士：
或暂难在北京、上海落地
镜鉴咨询创始人张宏伟8月31日晚间通过书面对《每日经济新闻》记者表示：“首付比例降低至两成，是2008年全球金融危机之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整。实际上，一部分二线城市、三四线城市已经降低至两成了，在这样的市场背景下，首套刚需的交易量也并没有被完全激活。”
“首套首付比例的降低，影响较大的城市为一线、强二线，比如上海首套房现在首付3.5成，如果降低至两成，那就大幅度降低了购房门槛。”张宏伟表示。
但多家机构、市场人士均提出，该项重磅政策暂难在北京、上海落地。
更重要的是，首付下降对于当下的购买主力而言，并不算很大的利好。
“缺的是那一成首付吗？”“首付、还款都缺。”在上海，不少人对记者如此表示。
也有一部分人认为，降了首付比例，用自住房***置换，自己是愿意考虑的，但“买进卖出哪儿哪儿都是税，太折腾了”。
利好政策发布之后，也有人向中介进行类似咨询，但据李小忆所说，现在上海没有任何消息，也不知道怎么回答。
事实上，除了已经明确实施“认房不认贷”的广州、深圳、武汉、厦门等地外，合肥、宁波、青岛等城市已经在此前将首套房首付比例降至非限购区域20%，且认房不认贷；北京和上海仍然坚守普通住宅首付35%的调控底线（北京非普宅首付40%），但9月1日，北京和上海也双双宣布，实施“认房不认贷”。
张大伟认为，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、***乃至同质化产品竞争都存在压力。7-8月房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。
记者|包晶晶编辑|陈梦妤孙志成 易启江
校对|程鹏