作者 | 《财经》记者 陈洪杰 编辑 | 袁满
由于存量房贷规模较大，不同地区、不同时点签订的合同条款也存在较大的差异，如何制定合适的政策兼顾效率与公平，不是一时之间可以解决的事情。另外，商业银行净息差已经处于历史低谷，若继续让利，对其也是严峻的挑战
近期央行对存量房贷利率调整的表态，引起了房贷消费者的关注。近40万亿元规模存量房贷的利率是否调降、以及为何难以快速落地等讨论也愈发激烈。
7月21日早间，《常州日报》微信公众号消息，（虽然）目前，常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则。但是，已经有一些***人与***银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。这是继央行之后，首个城市对存量房贷实施的动作。
不过此后，《常州日报》将“也有银行同意下调存量房贷利率”这句话删掉。“我们分行、总行以及同业之间，多次讨论了存款房贷利率的问题。但因为各地情况不同，目前总行还未下发具体解决的方式。”某股份制银行江苏分行人士表示。
某国有大行总行人士称，国有大行省市分行并无权限下调存量房贷利率，目前总行尚未发布具体方案和相关措施。存量房贷规模较大，合同条款差异性大，是个系统性工程，需要多方协调，很难一蹴而就。
“去年以来，提前偿还按揭***对银行的压力非常大。其实，今年以来，一些居民也通过经营性***等方式置换存量房贷，但存在一些风险和不合规的地方。”上述股份制银行人士称。
7月14日，***院新闻办公室举办的2023年上半年金融统计数据情况发布会上，就“个人住房***提前还款大幅增加”的情况，中国人民银行（下称“央行”）货币政策司司长邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放***置换原来的存量***。”
房贷一向被认为是银行最优质的资产，提前还贷意味着银行最好的资产面临着损失。“银行有三个方案：提前还贷，用个人的存款去还贷，并对比提前还贷后的资产负债表和利润表，然后对缩表效应和净息差收缩效应进行敏感性分析；提前还贷后再投资，即银行将回收的额度重新放给企业，而后观察缩表效应和净息差收缩效应；存量重新定价，意味着与其让个人提前还贷，或者银行再放款给企业，还不如做价格调整，进行降价。”近期，中国社科院金融研究所货币理论与货币政策研究室副主任蔡真表示。
“通过三种方案的净息差变动对比，从短期来看，重新定价比提前还贷后再投资的结果要好，从长期来看至少不会出现显著的资产负债表衰退情况。”蔡真称。
不过，由于存量房贷规模较大，不同地区、不同时点签订的合同条款也存在较大的差异，如何制定合适的政策兼顾效率与公平，不是一时之间可以解决的事情。另外，商业银行净息差已经处于历史低谷，若继续让利，对其也是严峻的挑战。
常州意向调整存量房贷利率
《常州日报》微信公众号显示，已经有一些***人与***银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。
2017年-2021年间，房地产调控严格，新发放按揭***规模大且房贷利率较高，常州也不例外。“2021年常州首套房按揭***利率在5.1%以上，二套房按揭***利率在6%左右。”当地居民李女士称。
李女士表示，近期，她身边有不少朋友提前还贷。随着LPR（***市场报价利率）的调降，她的***利率也降低了一些，不过利率依然在4.5%以上，已经超过了理财和存款的收益。她目前的***是，提前还款一部分本金，然后将剩余的商业***转款成商业和公积金组合***。
根据央行数据，截至2023年3月新发放按揭利率约为4.14%，相比2021年12月下调约150bp（基点），但当前存量按揭利率仍为平均约4.5%-5.0%的水平，主要由于存量按揭***利率由LPR加点形成。
上述某股份制银行江苏分行人士称，居民普遍缺乏好的投资渠道，资产端收益率下滑与负债端成本上行形成矛盾，导致提前还贷较多，这对银行形成了一定的冲击。不过，若存量按揭***利率下调，则有望较大程度上减少提前还贷规模。
蔡真举例称，从部分地区情况来看，2023年一季度四川省个人住房***提前还款额为462.6亿元，同比增长85.3%；12363四川省呼叫中心受理个人住房***投诉61件，同比增长9倍，投诉内容主要是存量房贷利率高、提前还款预约时间长等。
“今年以来，我们观察到，一些居民提前偿还***。另外一些居民则通过消费***、经营性***利率（大致在3%-4%），借此置换房贷。当然，银行的审核也不会像之前那么严格，大家很担心房贷余额锐减带来的冲击。”上述股份制银行人士称。
另外，需要引起注意的是：与提前还贷潮截然相反，不能归还按揭***的断供人群也在大幅增加。7月15日，中指研究院发布《2023年上半年全国法拍房监测报告》，数据显示：2023年上半年各类物业法拍房挂拍量30.4万套，较上一年同期提升19.7%，其中，住宅挂拍量17.9万套，占总体59%。
“无论是提前还贷潮热度不减，还是法拍房居高不下，都直接剑指借款人房贷负担过重顽疾。存量房贷利率过高，影响的不仅仅是借款人的还贷负担，还有借款人的消费能力，进而影响到社会居民的消费信心和房地产市场的预期走势。”资深金融从业者姜兆华称。
另一位中小银行副行长表示，若下调存量房贷利率，则会使得部分资金进入消费领域，使得货币流动性加快，***经济复苏。
下调存量房贷利率为何难落地？
从当前情势看，存量房贷利率下调几乎已成共识，但究竟何时落地，这是摆在监管部门、商业银行、居民面前的一道难题。
原因之一在于，不同时点签订的合同条款并不一致，如何确保政策顺利落地并非易事。“一般来讲，买房较早的人是赚钱的，而最近几年买房的人可能亏了钱。政策需通过房贷利率的方式，照顾到不同人群的差异性。”有行业人士表示。
其次，一二线城市之间如何调节，新老***之间如何调节，若这些问题不能妥当的处理，都可能引发新的问题。
当前按揭***定价***用三层定价机制：一、央行、银保监会确定全国层面的***利率政策下限；二、各城市***在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房***利率下限；三、商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。
再次，下调存量房贷利率最大的压力还在于商业银行净息差。截至2023年一季度末，商业银行整体净息差已降至1.74%，是有统计数据以来的最低点。
有测算数据显示，如果25%-50%的存量按揭***利率下调40bps，商业银行年利息收入或将减少388亿元-776亿元，对应息差下滑1.6bps-3.2bps。
“是‘一对一’协商变更，还是‘一刀切’统一打折？无论从减轻借款人偿债负担来看，还是从***消费市场成效看，后者的调整优势显然比前者更加明显。但存量房贷利率下调的负面影响也同样不可小觑，银行尤其按揭***存量较大的国有大行、股份制银行的营收可能面临‘断涯式’下滑压力。”姜兆华称。
在姜兆华看来，此压力对商业银行来说，无疑是切肤之痛，甚至可能影响银行资本充足率，进而削弱银行支持实体经济的能力。
另有行业人士表示，可进一步降低银行负债成本，维护合理息差水平。“在现有商业银行低息差的现实条件下，银行主动全面下调存量房贷利率的意愿不大。下一步恐怕还要等到央行相关具体的鼓励、支持的细则出台，才会真正全面落实。”如是金融研究院副院长伍艳艳称。
“从当前的形势看，没有配套政策指引，没有产品实施细则，仅凭银行与借款人自主协商，调低存量房贷利率，短期内银行还很难破局。”姜兆华表示。
稳增长、稳预期可能是长效机制。“由于房地产市场偏弱而经济增速放缓，私人部门加杠杆意愿不足，为稳定市场预期，建议***部门或可适当加杠杆，通过积极财政扩大内需，从而实现经济持续健康发展。”中金研究人士称。