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近日，有关央行对存量***利率的表述引发广泛关注。
7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放***置换原来的存量***。”
邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量***的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
据第一财经，记者联系中国银行、建设银行、招商银行等多家银行客户和信贷经理，他们中的多数回应称，关于存量房贷降息，“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”。
业内人士提醒，存量房贷利率能否调降是银行与住户提前还款间的博弈，***人不要因为央行表态就理所当然地认为存量房贷利率一定会降，还要看银行的具体举措，其本质是市场行为，一切都要合法合规。
央行：鼓励银行与借款人协商变更合同
或新发放***置换存量***
7月14日，在***院新闻办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，上半年，房地产市场总体呈现企稳态势，随着前期积累的购房需求在一季度较快释放，叠加季节性因素影响，4月以来，房地产市场逐步进入常态化运行，房地产市场情况在房地产信贷数据上也有所反映。
邹澜表示，房地产开发***主要是用于房地产项目的施工建设，通常是在开工时发放，竣工时回收，余额主要取决于同期商品房的在建规模。过去，开发商根据项目销售进度，用预售资金提前偿还开发***的情况较为普遍。去年以来，因为非金融负债收紧，开发***需求明显增加，商业银行开发***投放力度加大，今年上半年累计新增4200多亿元，同比多增约2000亿元，促进了开发商加快项目施工建设，有利于保障项目的交付。
邹澜表示，个人住房***发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房***累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房***余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量***的现象大幅增加。
这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管***市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。
按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放***置换原来的存量***。
多地首套房贷最低利率已降至3.7%
此前的购房者却未因此受益
随着6月LPR的调整，北京、上海、广东、苏州等多地个人住房按揭***利率近期已相应调整，其中个别城市首套房***利率已降至3.6%。
据证券日报，记者分别致电北京、广东、上海、苏州等城市多家银行支行，相关工作人员均表示，随着5年期以上LPR下调，银行已将房贷利率相应下调10个基点。
记者从北京多家国有大行和股份行获悉，北京地区首套房***利率已由4.85%降为4.75%，二套房***利率由5.35%变为5.25%。比如，建行北京某支行的个贷经理向记者表示，已接到最新通知，新发放按揭***利率按照新LPR定价，目前5年期以上LPR为4.2%，首套房***利率为4.2%加55个基点，为4.75%，二套房***利率为4.2%加105个基点，为5.25%。
根据中指研究院监测数据，2023年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。截止二季度末，70个大中城市***有39城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房***利率政策下限。本次5年期以上LPR下调10个基点，符合条件的城市首套房贷利率有望降至3.6%到3.9%的区间内，继续突破历史底部。
尽管新房***利率不断下降，但此前购房以较高利率负担房贷的群体却并未因此受益，因此本次央行关于存量房贷的新表态引发了热议。
多家银行回应：还在研究准备中
不过，尽管购房者的期待较高，但相关政策或许并不会快速地展开。
据第一财经，记者在银行业内***访了解到，具体的细则和方案出台还尚需时日。
记者联系中国银行、建设银行、招商银行等多家银行客户和信贷经理，他们中的多数回应称，关于存量房贷降息，“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”。
某大行广东省分行回复称：当前正在跟监管了解相关细则，暂未制定具体方案；另一大行也表示，相关方案目前还在准备中。
一股份行人士透露，目前银行业都在抓紧研究，争取尽快推出相关流程和方案，而且这样的方案并不会一刀切，各家银行会根据自身的情况而设定。
专家：短期内调整的可能性不大
可能会从中小银行开始
据第一财经，星图金融研究院副院长薛洪言分析说，此次鼓励银行开展存量房贷置换业务，引入市场化机制，将有助于大幅减缓居民部门主动去杠杆的问题，当购房人不着急提前还贷时，可以更从容地进行消费支出，也有助于消费企稳，助力经济更快地复苏向好。
据21世纪经济报道，“综合来看，（存量住房***利率下调）还有很大的不确定性，短期内调整的可能性不大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：
首先，按照市场化、法治化的原则，商业银行和个人之间的***受《合同法》的保护，法律对***的利率和***期限有明确规定的。
其次，商业银行以盈利为目的，甚至是以利润最大化为目标，房贷属于优质资产，如果降低存量房贷利率，会冲击银行的资产收益率。同时，目前对大型国有银行的考核中，对利润和资产收益率都是强化的。
因此，综合来看，银行下调存量***利率的动力并不充足。不过不排除部分银行，尤其是存量房贷规模较大的国有银行，会以社会责任为导向，为了提振消费而降低存量房贷利率。
明源不动产研究院首席研究员艾振强进一步提示，“一刀切”下调存量房贷利率会带来三个问题。
一是如何界定存量，如果表态之前都算存量房贷，或导致近期新贷的本来就很低的房贷利率变得更低，会导致很多人对政策不满；
二是每个城市的房产政策调控力度不同，房贷利率存在差异，市场发生了变化，调控也要做相应的调整，“一刀切”就破坏了因城施策的基本原则；
三是每个银行的基本面不一样，如果“一刀切”的话，部分实力较弱的银行可能承受巨大的压力。
一位券商首席经济学家表示，按照央行的表态，理论上（商业银行）可以通过存量调利率或转按揭，以此来降低房贷利率，但具体操作要有正式出台的政策依据才行。
艾振强表示，由于每个城市的调控不同，其存量房贷利率也不同，因此央行统一要求银行下调存量房贷利率的概率很低，银行可以根据自身情况与客户协商后下调。也就是说，存量房贷利率的是否下调要依据各地、各银行不同的情况具体来执行。
据第一财经，“如果借款人所在的银行未推出存量房贷利率下调政策，而其他银行却推出了，那么，不排除会有人为了利率去折腾跨行‘转按揭’的。”广州大源按揭总经理郑大源说。郑大源同时表示，跨行“转按揭”有其存在的合理性，一方面在契约精神之下，可以避免对于现有***合同的修改；另一方面，也给银行和借款人一个自由选择的机会。
华鑫证券分析师杨芹芹说，回顾2008年的存量房贷利率下调，中小银行“一马当先”，直到2009年初，国有大行才被迫有所行动。杨芹芹认为，相较2008年，当前房贷作为优良资产的稀缺性进一步凸显，银行对于挖墙脚的防范意识将会更强。另外，存量房贷的优惠也会给银行的稳健性和持续经营，尤其是给净息差带来一定压力，个人住房***余额占比更高的国有大行压力凸显，因此本轮存量房贷优惠预计还是会从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。
（本文不构成投资建议，据此操作风险自担）