作 者丨张欣
编 辑丨曾芳
图 源丨视觉中国
“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放***置换原来的存量***。”7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”中如上表述。
邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量***的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
事实上，金融管理部门罕见对存量房贷利率调整做出上述“直接”的表态。2008年全球经济危机的背景下，央行也曾经下调存量房贷利率。那么，央行这一次的表态，是说明存量房贷利率真的要降吗？
“提前偿还存量***的现象大幅增加”
邹澜称，今年上半年，个人住房***累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房***余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量***的现象大幅增加。
邹澜提到的“居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量***的现象大幅增加”早已是共识。
据中国货币网显示，7月13日，RMBS条件早偿率指数（观察居民个人住房***提前还款行为的观测指标）从自2022年7月25日以来的最高值0.2155回落至0.1710。自2023年2月以来，RMBS条件早偿率指数逐渐稳步上升，5月中旬该指数开始急速攀升，5月24日—6月16日该指数维持高峰状态，6月中旬至现在，才稍稍“熄火”。
6月20日，国际评级机构惠誉子公司惠誉博华在《透过RMBS看房贷提前还款》研报中表示：“2023年第一季度末，其发布的银行间RMBS提前还款率指数跳升6个百分点，上涨至14.45%，为近五年最高值。”
对于提前还贷的原因，邹澜表示与存量房贷利率处于较高水平相关。他认为，尽管***市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。
惠誉博华研报分析认为，虽然国内大部分个人住房******用浮动利率，存量个人住房***利率随着LPR的走低下降，从而让借款人房贷利率支出有所减少，但“对未来的就业稳定及收入增长信心不足，且近期以银行理财产品为代表的个人投资收益普遍不及预期，部分居民在一季度获得年终奖等季节性收入时选择将闲置资金用于提前偿还房贷。”
存量房贷利率真的要降吗？
事实上，此前业内就有下调的呼声，因此央行鼓励商业银行可降低存量房贷利率，多位分析人士表示属于“意料之中”。
招联首席研究员、复旦大学金融研究院***研究员董希淼认为，降低部分存量房贷利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户；三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。
那么，存量房贷利率真的要降吗？
一位券商首席经济学家表示，按照央行的表态，理论上（商业银行）可以通过存量调利率或转按揭，以此来降低房贷利率，但具体操作要有正式出台的政策依据才行。
明源不动产研究院首席研究员艾振强表示，由于每个城市的调控不同，其存量房贷利率也不同，因此央行统一要求银行下调存量房贷利率的概率很低，银行可以根据自身情况与客户协商后下调。也就是说，存量房贷利率的是否下调要依据各地、各银行不同的情况具体来执行。
艾振强进一步提示，“一刀切”下调存量房贷利率会带来三个问题。
一是如何界定存量，如果表态之前都算存量房贷，或导致近期新贷的本来就很低的房贷利率变得更低，会导致很多人对政策不满；
二是每个城市的房产政策调控力度不同，房贷利率存在差异，市场发生了变化，调控也要做相应的调整，“一刀切”就破坏了因城施策的基本原则；
三是每个银行的基本面不一样，如果“一刀切”的话，部分实力较弱的银行可能承受巨大的压力。
“综合来看，（存量住房***利率下调）还有很大的不确定性，短期内调整的可能性不大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，首先，按照市场化、法治化的原则，商业银行和个人之间的***受《合同法》的保护，法律对***的利率和***期限有明确规定的。其次，商业银行以盈利为目的，甚至是以利润最大化为目标，房贷属于优质资产，如果降低存量房贷利率，会冲击银行的资产收益率。同时，目前对大型国有银行的考核中，对利润和资产收益率都是强化的。因此，综合来看，银行下调存量***利率的动力并不充足。不过不排除部分银行，尤其是存量房贷规模较大的国有银行，会以社会责任为导向，为了提振消费而降低存量房贷利率。
邹澜还表示：“提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。”
那么，如何能够既让***人受益，又最大程度降低对银行的影响？
对比，董希淼认为，央行可通过市场利率定价自律机制，引导银行降低存款利率，进一步压降负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。此外，央行银行可以对因存量房贷利率下降较多、影响较大的银行，通过额外的定向降准等措施予以支持，提高银行降低存量房贷利率的主动性。
具体操作上，董希淼建议对2023年1月1日利率仍然高于5%的存量房贷，分为三档，分别***取优惠措施：利率高于6%，打85折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打95折或减30个基点。为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，不区分浮动利率和固定利率，以利率高低为标准进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度，但不应超过各自档次的5个基点。