转自上海证券报
毫无悬念！“郁祝组合”高票当选！
走过行业最艰难的三年，万科董事会迎来换届节点。
6月30日，万科在深圳召开2022年年度股东大会，大会审议并表决通过了2022年度董事会报告、监事会报告等11项议案，选举产生了新一届董事会，郁亮、祝九胜等董事候选人高票当选。
“如何看待过去三年和未来三年？”“大股东如何看待万科？”“公司最新业绩情况如何？”“新一届独立董事成员有何特点？”……在长达三小时的股东大会上，除了审议11项议案外，面对股东代表们带来的热点问题，万科董事会***郁亮，万科总裁、首席执行官祝九胜等多名高管一一解答。一问一答间，会场气氛持续升温。
新一届董事会成员出炉！
“此次股东大会高票通过各项议案，反映出投资者对万科过往三年表现的认可。”对于万科新一届董事会、监事会、独立董事最新名单的出炉，现场有参与投票的投资者评价道。
记者注意到，从各方席位来看，万科本届董事会治理结构延续了稳定、平衡的局面。
新一届董事名单中，深铁集团作为大股东，董事席位数量并无变化，仍然保持三席，分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松。
万科方面的席位数量同样保持了一致，仍为三席，分别是郁亮、祝九胜、职工董事王蕴。
独立董事方面，席位数量也无变化，但成员背景更具多元化，有助于保障董事会决策的全面性和科学性。
除了原独立董事张懿宸继续留任外，康典、刘姝威和吴嘉宁因任期已达法定期限而无法续任。
记者注意到，新接任的独立董事中，既有具备大型企业管理经验的企业家，也有知名的专业人士。
如独立董事沈向洋，曾任微软全球执行副总裁，主管微软技术与研发部，对大型企业管理和技术发展有着深刻的理解；独立董事林明彦，曾任凯德集团总裁兼首席执行官，在房地产开发及投资领域拥有大量的实践；独立董事廖子彬，曾任毕马威中国***，具有丰富的资本市场合并、收购、重组和上市项目实务经验。
“公司在本次立董事遴选过程中，特别注意到需要吸纳具有全球视野、大型企业管理经验，以及所在行业精英人士专家的加入。”万科董秘朱旭解释称，其中包括具有国际大型企业管理经验的企业家，也有来自审计会计金融领域的专家，他们都有丰富的从业经验、履历，也有非常好的职业操守，有助于保障董事会决策的全面性和科学性。
朱旭认为，新一届独立董事的结构有助于形成均衡多元化的背景，能最大限度地代表各方的利益，帮助公司长远健康发展。
如何看待过去三年和未来三年？
谈及过往三年感受时，郁亮表示，过去三年对于房地产行业的每一名从业者来说，都是百感交集，并非只有万科不容易，没有哪一个人、哪一家企业是容易的。
面对重重挑战，郁亮仍传递出对于未来的信心。
他表示，将坚定开发经营服务并重战略，相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，有信心万科能够穿越周期。
“过去三年，是着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年。”郁亮认为，地产行业处在新旧模式交替阶段，尽管万科较早意识到高增长不可持续，但其行为仍然没有完全摆脱惯性，因此出现投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。
郁亮还提到，过去几年，万科花了相当多的精力来解决旧模式下的老问题，并已取得进展。比如投资质量得到提高、产品能力整体性得到提升、持有经营性物业的能力有所增强等等。
“房地产市场是常做常有、常做常新的，总会有新的生意机会。”谈及行业未来的发展机会时，郁亮称，消费者需求更新迭代速度快，市场并不会饱和。以手机、汽车市场为例，它们都在行业完全成熟后不断长出了新的分支，并且逐步取代原来的主干，房地产行业也会经历这一过程。
他进一步分析认为，产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是非常具有吸引力的。但要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多、融资越多越不安全的问题。
郁亮称，万科未来将持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营服务业务已完成从0到1、从1到10的发展阶段，并已通过商业逻辑检验，以及可***性验证。接下来，要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的投资回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。
但郁亮同时也指出，“脱胎换骨”仍需较长时间，万科的转型难免会经历高低起伏，经营服务类业务收入的表现要成为主流也存在一定困难。
大股东如何看万科？
作为万科大股东代表，深铁集团董事长辛杰对郁亮带领的万科团队在过去三年的表现给予高度肯定。
他认为，时间证明了郁亮及万科团队的前瞻性，让万科提前做出正确的战略判断和经营调整，牢牢守住了不发生系统风险的底线，作为股东感到很欣慰。
“作为大股东，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化。”辛杰表示，深铁集团未来还将坚定不移看好万科的长期发展前景，并始终不渝地全方位支持万科的健康发展。
据辛杰回忆，2018年万科提出“活下去”时，外界还有不同的看法，但时间证明了郁亮及万科团队的前瞻性。面对行业剧烈调整，很多房企倒下了或受伤了，但是万科活下来了。
结合万科2022年业绩表现来看，辛杰认为，尽管过去一年市场面临大幅调整，但万科仍然实现业绩企稳，连续14年经营性现金流净值为正，而且在财务上保持稳健。“可以说，万科是货真价实的万科，是有现金流支撑的万科，深铁集团投资万科是一个正确的选择。”
辛杰还谈到，今天的万科不再是单一的开发企业，已成功布局多个不同赛道，并取得较好的经营业绩，未来有望借助REITs进一步盘活资产，令人满怀期许。
对于万科的未来，辛杰认为，追求卓越是优秀企业的天性，相信万科在郁亮的带领下能够不断再创佳绩。房地产行业已进入新发展阶段，作为世界500强企业，规模越大，责任就越大。希望万科把产品和服务做到一流，并在科技创新和社会责任方面，继续加大投入；在绿色化、低碳化、智慧化发展上取得更多成果，引领和带动行业技术进步。
辛杰表示，深铁集团坚持长期主义。像三年前一样，深铁集团将坚定不移地看好万科的长期发展前景，作为股东始终不渝全方位支持万科的健康发展，继续在多个领域、多个项目以及新的赛道上与万科深入合作。
公司最新业绩情况如何？
“短期有压力、努力有成效、长期有信心。”面对投资者问及对行业目前形势、经营压力和未来的判断时，祝九胜也用这三句话概括了销售情况。
祝九胜表示，过往两年，特别是2022年，市场的严峻性超出预期，万科无论是销售额还是毛利率均出现下降态势。尽管2023年年初市场有一定恢复，但从今年二季度销售数据来看，市场仍面临压力。
“面对变化，我们坚持不变，要提升自身的投资能力和经营水平。”祝九胜称，过往，万科有两个问题没有做好，第一是投资追高，第二是作为一个全国性布局公司，万科的经营离散度较大。
“针对这两个问题，我们从去年开始有针对性地开展工作，并取得明显改善和进步。”据祝九胜解释，解决经营离散度，靠的是抓产品管理和产品线的管理。一方面，在把产品管理做到位的同时，用产品线管理方式找到不同区域市场的共性；另一方面，把产品线管理与供应链结合起来，以解决批量处理能力。
对于行业未来，祝九胜表示充满信心。
他认为，信心来源主要有三方面：第一是行业机会，房地产是一个10万亿级别规模的市场，未来还会出现新需求、新业态、新赛道。
第二是自身有能力接棒往前跑，万科较早布局长租公寓、商业、物流、酒店，具备了接着往下跑的能力和条件。
第三是多赛道可以跑得远，但需要有耐心，而股东和投资者给予了万科很多耐心。只要大方向是对的，无论路有多遥远，万科都会坚定走下去。
祝九胜表示，万科会不断努力，解决好业绩的短、中、长期排布问题，解决好开发业务的止跌企稳，也解决好经营性业务的稳中提升，最终把综合能力变成综合持续高质量的回报。
拿地融资策略如何？
今年前5月，万科拿地金额是453.8亿元，拿地强度达到27%，两项数据均高出去年同期。由此，万科的最新拿地策略也成为现场股东关注焦点。
万科首席运营官刘肖谈及时表示，今年万科拿地策略强调两个词：一个是特别好的项目，一个是精准投资。
何谓“特别好的项目”？
刘肖认为有三个标准：第一是市场和客户基数好，项目客户定位、客户来源清晰，需求总量充分；
第二是产品解决方案很清晰、很准确、很有把握。既要符合万科的理念，也要考虑投资的兑现度；
第三是投资回报好。万科今年特别强调股东自有现金的IRR回报水平，即考虑预售监管、资金分配等各种情况下的股东回报水平。从今年1-5月已披露的15个项目、涉及453.8亿元的投资来看，预计普遍能达到20%以上的股东自有现金回报水平。
所谓精准投资，则是指结构性机会。
“就市场目前普遍看好的一线或准一线投资机会，万科认为还要更加精准到片区。”刘肖称，当然，其他城市也有机会，万科的投资地图会随着产业发展情况、人口流入情况和经济基本面等因素而不断调整、完善，以实现更精准投资。
万科财务负责人韩慧华则介绍了公司最新的融资策略。“融资是为了服务业务，公司目前的财务状况完全可以保障经营安全，这一点请投资者放心。”
韩慧华解释称，去年下半年之后，随着本轮组合拳中的信贷、债券、股权三个融资渠道政策均已落地，万科也抓住市场机会，扩大融资力度。同时***取了很多主动融资置换，包括提前归还部分短债、把部分高息融资换成低息融资等，不断优化债务结构，降低融资成本，提高整体安全性。而这一策略也一直延续至今年上半年。